«Бізнес, влада й суспільство – це система». Алекс Купер про диспетчерську, Квіти України, девелоперів-мудаків та додану вартість модернізму

У березні ресторатор Алекс Купер відкрив новий заклад у колишній будівлі трамвайної диспетчерської біля Львівської площі. А торік анонсував новий громадський простір у столичному Будинку торгівлі. Обидві споруди – представники архітектури модернізму, яких любить громада, проте роками ігнорував бізнес, запевняючи, що ці місця не мають цінності, монетизувати їх неможливо, а модернізм – занадто складний для опрацювання.

Утім бізнесмени на кшталт Купера бачать можливості там, де старі підходи не працюють. Команда громадської організації «Зберегти Квіти України» розпитала Алекса про мотивацію, додану вартість модернізму, кейс відновлення «Диспетчерської», суспільний договір та інститут репутації у девелопменті.

Алекс Купер

Ресторатор, засновник та власник низки проєктів у Києві та Одесі, зокрема Kyiv Food Market, «Молодість» та Shalom

Ми знаємо, що в тебе є величезний досвід роботи з будівлями, які мають певні обмеження…

Камон, немає в мене величезного досвіду.

Він більший, ніж у багатьох. Цікаво про це послухати. Є певні кейси: Food Market, «Диспетчерська», «Дім торгівлі». Хотілося б дізнатися про такі приміщення. Як вони працюють?

Мені загалом цікаво бути в майбутньому девелопером чи реконструктором. Це мене більше цікавить, ніж ресторанна справа. Для мене будівництво – це пристрасть.

Щодо згаданих будівель, то мені здається, що є проблема з браком нормальної комунікації між девелоперами та громадою. З одного боку, на забудовників дивляться, як на кретинів, з іншого – проактивні містяни намагаються зберегти все як є.

Але ось, уявімо, стоїть бібліотека. Чи вона має залишатися на своєму місці, якщо вона вже нікому не потрібна десятиліттями? Може, краще створити 5 крутих бібліотек на місто й переформатувати інші будівлі під новітні потрібні функції?

Є величезний розрив між тим, що хочуть містяни й хоче забудовник. Ці позиції знаходяться далеко одна від одної і не перетинаються. У цій ситуації переможе той, хто сильніший. Або, коли ми просто щось забороняємо, то будівлям залишається гнити.

Потрібно шукати компроміси. Окей, давайте з 300 квадратів зробимо 350, змінимо функції, а оскільки це особливе місце, ми будемо вам платити на 10 доларів більше з квадратного метра. Коли намагаєшся налагодити компроміс, то в цілому отримуєш результат.

Що змушує тебе обирати такі кейси?

Позитивний приклад. Цікаві приміщення. Моя мрія – купляти великі приміщення і займатися їхньою реновацією. Я потихеньку до цього йду. Диспетчерська та Будинок торгівлі – це мій «гаражик», у якому я спробую зрозуміти, як ця сфера працює.

Але базово тут усе так: люди купують розвалені приміщення. У кращому випадку, бо часто їх крадуть або віджимають. Ось стоїть будинок у центрі Києва на 5000 квадратів. Якщо його розвалити й звести будівлю з такою самою кількістю поверхів, то людина, яка купила будинок за 2 млн доларів, зможе отримати 3 млн доларів. І кожен щороку до війни ця ціна збільшувалася. Це були депозити.

Стоїть будівля, розвалюється, а з кожним роком її ціна для девелопера збільшується. Чим краще вона розвалюється, тим легше її знести, а земля під нею тільки зростає в ціні. І власники зараз сидять і чекають, коли воно здорожчає, хоча часто мають нормальні приміщення для ведення бізнесу вже зараз.

Чому ти кажеш до війни? Ситуація змінилась?

Зараз не хочуть грати «в довгу» й інвестувати в нерухомість.

Якщо розглянути у якості прикладу «Квіти України». Це інвестиційний бізнес, у якому люди зносять будівлю і будують квадратні метри. У них є ціна за квадратний метр, з якої вони отримують прибуток. Натомість є інша модель бізнесу – операційна, коли події довкола будівлі створюють додану вартість для будівлі.

Трошки не так. Здебільшого, коли купуєш будівлю у європейській країні, то маєш певні гарантії. Навколо тебе не побудують ще щось, економіка буде стабільною, ти все життя витратиш на бізнес, він доросте до певних масштабів. Він буде гарним та красивим, а у твоїй країні не буде революцій і локальних криз. Тому там люди розраховують на довготривалі інвестиції. У країнах, які розвиваються, можна швидко заробити гроші і швидко їх загубити.

Коли ми говоримо про те, що треба зробити щось, щоб воно довго розвивалося, інвестор боїться, бо бажає грати «в коротку». У нього немає горизонту планування. Ти не знаєш, що буде завтра. А ще є умовні еліти, які можуть твою будівлю віджати. Або станеться щось непояснене – як ось купила людина «Більшовик», а приміщення в нього забрали і гроші не віддали.

Я не захищаю підприємців і не кажу, що вони «котики» в Україні. Я кажу, що українські підприємці, влада й суспільство – це система. І коли ми намагаємося її змінити, наприклад, як із «Квітами України», ми намагаємося придумати реактивне рішення, яке все швидко змінить. А воно буксує. Усе через те, що ми живемо в одній системі, у якій усі про все домовилися, зокрема й суспільство.

Але я вважаю, що ситуація з «Квітами України» змусить радитися зі спільнотою. Можна не слухати її до кінця, але варто прислуховуватися. Ось ми робимо реконструкцію. Що треба зробити, щоб до нас не було претензій? 5 поверхів не можна? А 2 поверхи можна? Має бути компроміс.

Про функції. Те, що з’являється на ринку, це або horeca, або retail. Бо це швидкість. Чи є якісь амбітні припущення, що може з’явитися в майбутньому в контексті функцій? Світ та Україна рухаються до ущільнення. Людина має прийти в одне місце, почитати книжку, випити каву, купити вініл, тощо. Чи може в розрізі 5–7 років з’явитися щось ще?

Може. Просто в Україні в ресторани ходять 3 % людей, а в Лондоні – 83 %. Точно буде щось з’являтися, але не швидко. Бізнес реагує на попит, інколи передбачає його. Food Market з’явився, бо в суспільства був попит на таку історію, а суспільство має розвиватися.

Неможливо взяти одну історію в суспільстві і зробити масову революцію. Не можна через революцію побудувати. Реактивні процеси класні, але будувати через них – це тиранія. Ти змушуєш велику кількість людей робити зміни. Економіка буде змінюватися, а вона зі свого боку змінить бізнес, разом із ними буде змінюватися суспільство.

Усередині цих усіх процесів потрібно тримати всі ці площини: економічні, культурні, суспільні процеси тощо. Та людина, яка може побачити найбільшу кількість сутностей, зможе ними так керувати, що створить щось очевидне, але першим.

Коли розпочалися протести, ми почали думати про функції, які б могли зробити «Квіти» комерційно вигідними. Девелопер купував це приміщення, маючи одну мету. Ми провели дослідження району, найняли людей, які надали нам висновки…

Дійсно, дослідження важливі. Ти не можеш взяти приміщення на першому поверсі розміром 10 000 квадратів і сказати, що зробиш там ресторан. Коли починаєш займатися приміщенням, то маєш подумати про район, де воно розташовується. У тебе має бути логіка його розвитку. Є люди, вони мають кудись ходити, отримувати послуги. У Лондоні є комерційні вулиці, де одні магазини, а є вулиці, де комерції не має бути. Такий підхід має бути у всьому.

Таке ж дослідження проводилося під час будівництва Food Market?

Так, Хмельницький хотів зберегти будівлю такою, якою вона є. Ми зробили це можливим завдяки комерційній моделі. Якби такого гравця не було, потрібно було б будівлю порізати на частини, зробити всередині поверхи і використовувати приміщення з іншою метою.

Це приклад, коли девелопер знайшов формат, щоб зберегти приміщення в його оригінальному вигляді. Ми нормально заробляємо, власник нормально заробляє, а місто – задоволене.

Зміни в цьому напрямі – це поступовий процес. Наше покоління буде купляти нерухомість і орієнтуватися на якісні приміщення. Попит – це перша лінія змін, друга – це активісти, третя – насадження культури щодо архітектури, а четверта – люди, які повернуться з Європи й захочуть жити, як у спальних районах передмістя Лондона. Це спонукатиме девелопера робити якісно.

Проте якщо щось зараз не так – то не тому що девелопер чи власник – мудак. Якщо в нас таке класне суспільство, то чому в нас так багато жахливих балконів? Ми несемо відповідальність усі разом. Якщо будинок посеред траси продається, то він його й будує. Якщо його купляють, то в нього є гроші, щоб дати хабар і побудувати з порушеннями.

Чи працює інститут репутації в Україні?

Мені здається, працює. У наших лідерів багато іміджевих проєктів. Відкриваються школи, будуються галереї. Проте репутація тісно пов’язана з економічною позицією. У Європі з часу, коли скинули королів, ніхто ні в кого не забирав гроші. Був період первинного накопичення капіталу. У нас цей період досі відбувається.

Мій кум і співвласник проєкту «Шалом» Андрій Родіонцев, який у бізнесі з 1991-го року, побудував компанію «Верес». Він рахував, скільки було криз за 30 років. Кожні два роки відбувалася якась фігня. Як у цій країні розвивати бізнес? Український підприємець постійно піднімається і падає. У європейській країні в підприємця захищені гроші. У них немає гіперінфляції, ще чогось…

Я впевнений, що позитивного ставатиме більше, буде розвиватися ринок. Просто все не можна зробити прямо зараз, потрібно покращувати ситуацію на 0,01 %, але постійно.

Повертаючись до «Диспетчерської». На етапі анонсу й початку робіт виникло багато питань: чи ви міряли перекіс, як будете ставити плитку тощо.

Я одразу написав, що роблю не реконструкцію, а класичний ремонт. У всіх були завищені трохи очікування, що там виросте місто-сад. Але ні: чистенько, але бідно. Проте це гарний приклад.

Я вклав 50 000 доларів, а інший девелопер вкладе 100 000. Хтось ще щось зробить. Це буде як вірус. Бізнес буде дивитися і думати про будівлю як про місце, де крутяться гроші.

Отже, тепер ми знаємо, що будівлю упродовж певного часу точно не розвалять. Наскільки вам цікаво займатися «Диспетчерською» рік, два або десять?

Ми домовилися для початку про оренду на 1,5 роки. Ми розуміємо, як воно працює і можемо вже запропонувати рішення. Ми запустили take away на першому поверсі, але орендуємо все приміщення. Подивимося, як все розвиватиметься, а потім прийдемо до девелопера й попросимо або продати, або зробити під нас.

Що в таких проєктах складного? Що там бісить та дратує?

Щоб такі штуки робити, треба їх купляти. Це мої перші спроби щось прощупати, зрозуміти, як воно працює. Водночас, якщо ти не співвласник або одноосібний власник, вносити серйозні зміни неможливо. Хоча б тому, що завтра тебе можуть послати. Я цей ризик припускаю.

У «Диспетчерської» є багато цікавих елементів у будівлі. Розкажи про них.

Там цікава архітектура. По-перше, це цілком монолітна будівля. Я думаю, що її відлили і привезли вже готовою. У неї є очевидний нахил і я питав власників, чи може вона тріснути. Мені сказали, що вона просто може впасти, а якщо впаде – її можна краном підняти. Хвилювався, аби все не впало до запуску. (сміється)

Щодо декоративного: «Диспетчерська» колись була покрита плиткою, яка з часом втратилася, а тому довелося поставити нову. Такої самої, звісно, вже ніде не було, а ми хотіли повернути будівлі первісний вигляд, тож вигадуємо, шукаємо схоже, фарбуємо, підлаштовуємось.

Там також є алюмінієвий контур, який затуляє бетонну плиту. Його ми теж відновлюємо. Загалом у «Диспетчерській» немає ані зради, ані перемоги. Це бізнесовий проєкт, який вважає, що, якщо відкритися в знаковому місці, то можна здобути додаткову цінність для своєї аудиторії. Дуже раціональне рішення.