Як створити ОСББ і не спіткнутись об ЖЕК – поради експерта

“Не працює ліфт, брудно у під’їзді, перегоріли лампи, комунальники не хочуть ні за що братись”. Як часто кожен із нас нарікає на погану якість комунальних послуг чи відсутність будь-якої відповідальності. Тому українці все частіше починають створювати ОСББ (об’єднання співвласників багатоквартирного будинку), бо це чудова нагода взяти у свої руки управління благоустроєм свого помешкання. Але, як же легко обійти ЖЕК та створити ОСББ і не пересваритись з усіма сусідами?

Про це нам розповів голова правління об’єднання мешканців багатоповерхівки Андрій Саук з міста Бровари, який вже п’ять років привчає сусідів відповідати за свій дім.

ОСББ vs ЖЕК

Дуже часто ОСББ плутають з ЖЕКом, або управляючою компанією. Насправді, ЖЕК – це комунальна, або приватна компанія, яка займається обслуговуванням вашого будинку. А от ОСББ – це об’єднання співвласників,  тобто коли ми з сусідами вирішили разом щось робити, щоб жити у чистому охайному будинку своєї мрії.

Ми самі можемо визначати, які роботи виконувати у будинку, або яких підрядників наймати. Коли люди починають самі себе обслуговувати, то якість послуг краща, а вартість нижча, ніж у ЖЕКу.

Тут я завжди порівнюю, що коли ми щось робимо для себе і для інших, то це як люди в селі вирощують свиней собі і на продаж. Для себе ти робиш найкраще, а для когось – абияк. Так і тут. У нас складно отримати від сторонніх людей послуги нормальної якості. Це треба  постійно контролювати.

Звісно, ЖЕК також може працювати якісно, але якщо є відпрацьована дієва система контролю за ними. Якщо при ОСББ двірник погано працює, то ви його можете звільнити, або навпаки, дати премію за хорошу роботу. То у ЖЕКу ви нічого не зробите. Ну, хіба що напишете скаргу, яку все одно ніхто не розгляне.  

У чому проблема ЖЕКу? Це замкнуте коло, адже люди не отримують послуг відповідної якості і перестають платити. А ЖЕК не отримує достатню суму для обслуговування будинку і якість падає. Коли створюється ОСББ, то кількість боржників завжди зменшуються, бо люди розуміють, що платять собі, а не комусь в кишеню. 

Міфи про ОСББ

Зараз є багато міфів про ОСББ, які розповсюджують люди, що не зацікавлені у створенні таких об’єднань. 

Міф 1. Голова правління візьме кредит, вкраде гроші, а банк забере квартири. Варто зрозуміти, що голова навіть не є власником тієї лопати, якою користується ОСББ. Коли є необхідність взяти кредит в банку, то під заставу йде надходження майбутніх періодів, а не майно.

Міф 2. Держава забирає субсидії. Ні, всі субсидії залишаються, так само як і при ЖЕКу. 

Міф 3. Тарифи для ОСББ надаються як для юридичних осіб.
Це не правда, зараз вже всі послуги для ОСББ надаються як для фізичних осіб, як для населення і ви не будете переплачувати. 

Як боротись з боржниками

Звісно, навіть коли ви створюєте ОСББ, то все одно будуть ті люди, які не будуть вчасно сплачувати послуги. Я не вважаю, що з ними потрібно боротись, треба стати союзниками, щоб разом жити в нормальному будинку. Для мене головне не проявляти агресію до боржника. До них потрібно підходити з іншого боку: що я можу зробити, щоб ти почав платити? Я можу допомогти? Таке ставлення дуже допомагає.

Отже, є три типи боржників:

• Хто не може, але хоче. Це ті люди, які через складні життєві ситуації не можуть платити. Тому до них ми звертаємось з питанням, чи можемо допомогти якось, або запропонувати якусь роботу в будинку. 
• Хто може, але не хоче. Це зазвичай працівники правоохоронних органів, чиновники різного калібру, депутати. Люди, які відчувають свою безкарність. З ними потрібно розмовляти, залучати до різних активностей і пояснювати, за що вони платять. Я розказую, що квартира рано чи пізно буде продаватись, а її вартість збільшиться, якщо будинок чистий і в ньому все працює. Люди мають розуміти, куди йдуть гроші. Не хочеш платити – не плати, але тоді не користуйся ліфтом, не винось сміття, заходь в квартиру через балкон і сам змінюй лампочки для квартири. Коли ти людям пояснюєш, яка кількість робіт виконується, то це проблему зменшує. 
• Хто не хоче, і не може. Це люди, які страждають від алкогольної чи наркотичної залежності. Але, їм все одно потрібні гроші. Їх можна залучати до робіт у будинку на умовах часткової оплати: на власні потреби і на погашення боргу. Один з таких у нас почав здавати сміття на вторинну переробку, установив бак і тепер на цьому заробляє.

Як же створити ОСББ

Ми маємо зрозуміти, що будинок є нашим і лише ми тут можемо навести лад. Не лише квартира, а й підвал, дах, територія біля будинку – є нашою власністю як громади.  І це важливо розуміти. Бо люди цього не знають, не вірять, а інші користуються цим і виймають у нас гроші за ті послуги, які ми не отримуємо.

Тож, як припинити це і створити ОСББ? Обговоримо найважливіші кроки.

Крок 1. Створення ініціативної групи

Ініціативна група створюється як мінімум трьома власниками квартир. Ви починаєте вивчати законодавство в цій сфері, оцінюєте технічний та економічний стан будинку і розумієте, чи вистачає тих коштів, які виплачують мешканці. У цьому вам допоможуть як і інтернет-ресурси, які розповідають про створення ОСББ (наприклад, proоsbb.info), так і об’єднання, які вже є у вашому місті. Далі інформацію варто донести до ваших сусідів.

Доцільно повідомити у владу і обслуговуючу організацію (ЖЕК, УК) про створення ініціативної групи та просити про сприяння.

Крок 2. Підготовка проекту статуту

Статут – це установчий документ юридичної особи відповідно до вимог Цивільного кодексу та інших нормативних актів. Він повинен відповідати Типовому статуту ОСББ (затверджений наказом ДЖКГ № 141 від 27.07.2003 р., в редакції наказу Мінрегіону № 238 від 23.09.2015). Рекомендую використовувати коментований експертами статут.

Крок 3. Проведення установчих зборів

Вам потрібно буде провести кілька інформаційних зборів, щоб визначити всі проблеми, які є у вашому будинку. Ви маєте переконатись, що більше 50% жителів будинку готові до створення ОСББ.

Процес установчих зборів проводиться таким чином. Спочатку ви розсилаєте запрошення всім власникам квартир і нежитлових приміщень. Це потрібно зробити мінімум за два тижні. Тим, кому ви не можете віддати особисто,  відправляється рекомендованим листом. Щоб ці збори вважались легітимними, вже нема необхідності, щоб на зборах були присутні 50+1% власників квартир і нежитлових приміщень.

Тепер збори правомочні навіть якщо прийде всього три співвласника. Але рішення буде вважатися прийнятим, якщо за нього проголосують власники більш 50% загальної площі квартир і нежитлових приміщень будинку. Якщо на зборах не вдається зібрати потрібну кількість голосів, закон передбачає можливість збирати голоси шляхом поквартирного письмового опитування. Бажано запросити на збори представників міської ради.

Крок 4. Реєстрація ОСББ

Ця процедура нічим не відрізняється від реєстрації громадської організації.  Що буде після створення ОСББ? Перший варіант – контроль за обслуговуючою організацією, другий варіант – початок самостійного обслуговування або треба визначитись хто буде управляти будинком. 

Ініціативи у будинку

Щоб ефективніше слідкувати за станом будинку варто проводити опитування серед жителів будинку та цікавитись їх думкою. Це допоможе дізнатись, які послуги надаються краще, а які ні. І завдяки опитуванню, люди розуміють, яка робота вже зроблена в будинку.

Діяльність ОСББ дає можливість нагромаджувати резервний та ремонтний фонди будинку. За рахунок цих грошей ми можемо покращувати будинок. Ось ми у своєму будинку замінили повністю всі лампочки на LED, що дозволило зменшити витрати до восьми разів. Ще однієї ініціативою стало відеоспостереження та встановлення датчиків руху. Тепер світло не горить цілодобово, що також зменшує витрати.

А нещодавно ми встановили баки для сортування сміття. Щоб залучати до цього дорослих, почали діяти через дітей. Ми проводили різні майстер-класи з виготовлення квіток з пластикових пляшок. Бо якщо дитина каже, що не можна викидати ту пляшку, бо його можна переробити, батьки це також починають розуміти.

Але це все одно не так легко. На початку я просто стояв біля баків і дивився, яке сміття викидають мешканці. Деякі навіть спеціально виносили сміття ввечері, щоб не зустрітись зі мною.

Виручені гроші від переробки йдуть або у фонд будинку, або людям, які організовують цей процес.